Construir una casa con tres cuartos en la Ciudad de México es una de las inversiones más buscadas por familias y pequeños desarrolladores. Pero los costos varían drásticamente según el precio del terreno, los materiales, el nivel de acabado y los permisos.
Hoy te escribí por esta guía, basada en fuentes oficiales y con datos de despachos de arquitectos reconocidos como Taller GAMA y Navarrete Arquitectos, en la que te comparto los rangos actualizados a octubre de este año y cómo calcular una estimación confiable.
Tener una referencia precisa evita caer en cotizaciones engañosas o en presupuestos que después se duplican por gastos ocultos. Además, los avalúos oficiales y los tabuladores técnicos fortalecen tu poder de negociación con constructores y arquitectos.
Según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el costo promedio de materiales de construcción aumentó un 7.8 % interanual en 2025, por lo que planear con datos actuales es super importante.
El Valor Unitario de Suelo (VUS) y el Valor Unitario de Construcción (VUC) son tablas oficiales publicadas en la Gaceta de la Ciudad de México por la Secretaría de Finanzas.
Sirven para avalúos catastrales y cálculo de impuestos, pero no reflejan directamente los precios de mercado. Estos valores cambian según colonia, uso de suelo, densidad habitacional, servicios e infraestructura.
Un lote puede costar mucho más que el VUS si se ubica en zonas con alta demanda, como la colonia Narvarte, Del Valle o la alcaldía Coyoacán, por poner unos ejemplos. Por eso, el avalúo comercial profesional sigue siendo el método más fiable para fijar el precio real del terreno.
El costo por metro cuadrado depende de materiales, diseño y nivel de acabado, así como de los llamados “gastos blandos” (proyecto, permisos, supervisión técnica).
Factores principales:
Nivel de acabado: rústico, medio o de lujo.
Estructura: cimientos, losas, muros y vigas.
Instalaciones: hidráulica, eléctrica, sanitaria y gas.
Acabados: pisos, carpintería, cancelería y pintura.
Gastos administrativos: arquitecto, DRO (director responsable de obra), permisos, topografía.
Imprevistos: se recomienda de un 10 a 15 % adicional del presupuesto total.
Económico: $8,000 a $12,000 pesos
Medio: $12,000 a $18,000 pesos
Medio - alto: $15,000 a $25,000 pesos
Premium: hasta $40,000 pesos por m2
Estos valores incluyen mano de obra y materiales en obra lista para habitar.
Un proyecto de tres recámaras pequeñas puede tener entre 30 y 45 m2.
Nivel económico: Tendría un costo de $240,000 a $360,000 pesos.
Nivel intermedio: $360,000 a $540,000 pesos.
Nivel medio a alto: $450,000 a $750,000 pesos.
Nivel premium: desde $1,200,000 pesos.
Si agregas baño y pasillo (45 m2), el costo total puede superar con creces la última cifra (1 millón 200 mil pesos), incluyendo licencias.
Define el metraje real: 30 m2 si solo son cuartos, 45 m2 con baño.
Elige el nivel de acabado: checa con cuánto dinero cuentas y qué tanto puedes destinar.
Consulta el Tabulador de Precios Unitarios CDMX 2025: https://www.obras.cdmx.gob.mx/normas-tabulador/tabulador-general-de-precios-unitarios.
No olvides:
Agregar gastos blandos (15 a 25 % extra): proyecto, permisos, DRO, topografía, mecánica de suelos.
Reserva un 10 a 15 % para imprevistos.
Contrasta con precios de mercado.
Zonas periféricas (Iztapalapa, Tláhuac): desde $4,000 pesos por metro cuadrado.
Zonas intermedias (Azcapotzalco, Gustavo A Madero): entre $7,000 y $15,000 x m2.
Zonas céntricas o con alta plusvalía (Benito Juárez, Coyoacán, Miguel Hidalgo): de $25,000 a más de $60,000 por m2.
El valor comercial depende del uso de suelo, infraestructura y cercanía al transporte.
Si tu idea es esa, todo depende de plusvalía y demanda. Acabados de nivel medio pueden mejorar el retorno.
Consulta el Índice Nacional de Precios de la Construcción (INPP) del INEGI.
Con base en el Tabulador CDMX 2025, el VUS/VUC y las referencias de Taller GAMA y Navarrete Arquitectos:
-El precio del terreno depende más de la demanda y ubicación que del valor fiscal.
-Construir tres cuartos cuesta entre $240,000 y $750,000 pesos, o más de $1 millón con baño y acabados medios.
-Los costos ocultos (permisos, diseño, DRO, imprevistos) pueden sumar hasta 25 % extra.
Planificar basándote en fuentes oficiales y presupuestos profesionales es la mejor forma de evitar sobrecostos.
Acerca del autor de “Cuánto cuesta comprar terreno y construir tres cuartos en Ciudad de México en 2025, datos de INEGI y arquitectos”: Javier Ramírez es periodista financiero especializado en economía digital, inteligencia artificial, fintech, negocios e inversiones; escribe todos los días en DeDinero de El Universal.